29 八月

如何安排房屋贷款

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房屋贷款是以所购的物业作为抵押, 贷出的款项用来购置此物业。  房屋贷款可以说是大多数人一生中最大的债务, 需要用心安排和把握。 房屋贷款种类繁多, 无论是选择房屋按揭经纪还是直接找银行洽谈, 都要贷比三家。   在选择过程中要了解房屋代款的原始利率、按揭利率、首付数额、罚款条例等细节。   要问清该银行PRE-APPROVAL 和 PRE-QUALIFIED 的定义和区别。

一般利用按揭贷款购买物业, 按揭水平要以个人或家庭的收入以及储蓄的金融资产来测算。  安省规定以每个家庭平均年收入的30%-32%作为家庭房屋贷款的可承担还款能力, 也就是说剩余的68%-70%作为家庭的其他开支。  量力而行才不至于成为日后的“房奴”。

评估家庭的负担能力要切合实际, 不要忘记考虑计划外开销。   切忌只是简单地划一个价格上限, 确定一个合理的价格范围才是正道。  确定负担价格能力必须掌握以下几个部份: 一是手头已有现金量以担负首期付款; 二是能从贷款人手中借到多少钱用于按揭, 三是除了首付之外手中要留出一部份现金用于买房后开销: 土地转让税、律师费、办理按揭的相关费用、搬家费以及新家家具电器等费用。

实际代款能力除了与所选择的还款期限有关, 利率则是另一个重要的影响因素。   房屋贷款利率分为两种: 固定利率 (FIXED) 和浮动利率 (VARIABLE)。

固定房贷利率是指在贷款的整个还款周期期间, 利息是固定不变的。  其好处是稳定。   容易安排好每月的生活开销, 房贷的还款额是每月固定不变的。  另外无论市面的利率如何变化, 房贷的利息都不变。  适合希望省心、买房长住的家庭。   显而易见,在利率不断上涨的大势下, 固定房贷利率是首选。

浮动房贷利率是随着市场利率变化而变化的, 银行的浮动利率每月会做一次调整, 但供款额是不变的。  如果现时利率低于你贷款时的利率, 你多还的金额直接用来抵减本金。  如果你没有打算在购置的房屋里长住,而现时的利率又很低, 浮动利率则是很好的选择。  那些相信未来一段时间利率不会有很大升幅的人钟情于浮动利率。

在做房屋贷款时会接触到还款周期 (TERM) 一词, 不要与还款期 (AMORTIZATION) 相混淆, 这是两个完全不同的概念。   还款期是指准备还清全部贷款的期限, 通常有5-30年不等, 最常被选用的是25年期。  而还款周期是指在还款期内的复查周期。  通常为1-7年,大多选用3年期或5年期。  还款周期到期时, 并非要求你付清全部还款, 而是付清了部份欠款、剩余的欠款需要安排再次贷款,同时利率也要根据当时的市场情况做出再次安排或选择。

在贷款遇到困难时不要气馁, 学会请求房屋贷款经纪人的帮助、改变贷款方案。  当银行对你说 “NO”时,不要轻易放弃, 要搞清楚原因, 进行补救,比如: 寻找担保人、减少贷款额、或其他非传统方式。  申请贷款时不要谎报信息以免被银行查出后收回贷款。  切忌在申请表未完全填好前就签字。   当还不起房屋贷款时, 要积极面对、主动与银行联系需求解决方案和办法。  贷款机构有很多方式来处理这种情况, 他们的宗旨是帮助你找到适合你情况的补救方案, 而非去刁难你。  躲避只能导致贷款机构毫无选择地收回抵押房产进行拍卖。


孙代浩 (Stephen Sun) 运亨地产

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