29 八月

买卖房屋的程序与技巧

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买卖房屋是一个繁琐的过程, 无论买卖,业主都需要做足功课, 以便应付交易。

对于买家来说:首先要进行预算、对自己的经济承受能力和还款能力进行评估。   预算时除了购买房产的费用之外,其他的费用还包括: 供暖、地税、房屋维修费用等。   贷款机构和按揭贷款经纪人是购房的金融专家, 他们可以帮助你确定自己的预算。

在贷款之前要联系贷款机构或按揭贷款经纪, 获得预先批准。   这意味着贷款机构承诺按照锁定利率、在有效的期限内向你提供按揭贷款。 预先批准并不意味着你一定要向这家机构贷款, 也不意味着你必须选择此项贷款, 你仍旧是自由的。   这个时候要贷比三家、选择一个好的利率和还款方式很有必要。

进行了细致的经济预算后, 合理地确定一个价格范围后, 你便可以开始构想你所需要的房屋了。 首先要确定购买房屋的地区, 对所选的环境、族群、学校、购物、公共交通进行全面细致地调查和了解。 同时也要确定家庭所需要的房型, 包括: 睡房、洗手间、楼层、车库等方面的定位。

有了初步的购房方向, 你可以选择一个可以信赖的、经验丰富的房地产经纪人。   地产经纪会帮助你寻找挂牌出售的房屋; 指导你如何浏览市场上的代售房屋清单; 带你前往你指定地域和价格范围内的房屋进行实地查看; 帮助你分析房屋利弊以作出最佳选择。   当你找到了喜欢的房屋后, 经纪人会代表你与卖方进行谈判, 用职业的方式为你争取最大的利益。

在谈判过程中, 一个专业、有职业道德的地产经纪会为你的合同条款把关, 他们通常会提醒你在合同中附加两个条件以保护自己的利益:一是确定银行贷款; 二是请专人验屋。  验房是整个买房过程中非常重要的一个环节, 很多人在市场炙热、房屋抢手的时候, 往往会为了尽快得到看好的房子而放弃验楼条件, 而一个负责的房地产经纪是决不会建议你这样做的。  买房子花费甚大, 除了要考虑房屋的地段、成本、环境以外,你所购买的房子是否是“好”房子, 那还需要专业的验房师来为你把关, 以防后患。 验房的好处除了房子是否有功能上或结构上的问题外, 更大的好处是帮助购屋者对自己要买的房屋做一个全面的了解, 以便在入住后及时到位地保养和维修房屋。

做完贷款和验屋后, 经纪人会帮你在合同中取消条件。  购房的订金要交到经纪公司的TRUST账号里, 并把所有需要的文件,如:合同、贷款文件、购置的房屋保险等交到你选好的律师手里。  在这个期间你的律师会帮你审核买房文件, 确保文件的公正合法以保证你的利益。  同时律师还要帮你查询所购买的房屋的合法性。  帮助买卖双方捋清各种交接账目和手续也是律师的职责。  在交接日之前, 律师会通知你总共需付多少钱,双方律师会去分割这些钱,哪些是给房主的,哪些是给银行偿还贷款和利息的, 哪些是给政府的, 哪些是给律师的。

通常在买卖双方签好了协议后, 买家有两次机会去上门看房, 买主要充分利用好这两次机会,仔细查看房屋,如果发现问题,及时通知自己的律师, 由律师告知卖主, 在交接日前做好修复并保证所有设备能够正常使用。  如果卖主无法如期修复, 要由律师代表买家就房屋需要修缮之处的费用达成一致, 并从应付房款中扣除。  总之, 律师要确保房屋在交接日时的完好性。   另外, 要利用这两次看房的机会, 测量好房屋的尺寸, 以便家里安排家具的摆设和陈放。

对于卖方来说: 首先要做的事情, 是挂牌之前要做好一系列的准备工作, 了解自己房屋所面临的最新交易行情: 市场上的买家需要什么样的房子? 买家最满意什么地段的房子? 买家能从购入的房屋得到什么?在对市场大方向有所了解后, 卖家就要将注意力聚集在自己的房子上, 给自己的房子预估一个真正合理的价格。  要想价格真正合理,需要货比三家, 要收集房屋所在地区类似房屋的售出价格。  光是参考其他房屋的叫价是不够的, 售出的价格才是买家真正出的购买价格。   这一点可以请求房地产经纪的帮助,一般经纪人自己会对你的房屋有一个评估,同时也会为你查处你房屋所在地区的其他房屋的售出价格以做参考。  一定要细致地对比自己的房子与其他房子的区别,找到自己房子的亮点, 作出一个合理的价格。  估价直接影响到房屋是否可以顺利售出,房价定低了, 自然就损失了业主的利益;而房价定高了, 会使房屋出售困难, 最终成为这个地区的滞销房,以至房主不得不降价售屋。  在定价过程中, 请求经纪的帮助、参考经纪的意见是很有必要的。

选择一个经验丰富、有职业道德的地产经纪为你出谋划策。   除了帮助你定价外, 他们在挂牌前对房屋进行装修打扮的意见也是必不可少的。  无论当时的房屋市场多么火热, 屋主也一定要在房子挂牌前把它装扮的尽善尽美。  做一些适当的、能使房屋升值的装修, 比如:重新粉刷内墙、更换旧地毯等。 这是一些很值得去做的装修, 因为它花钱不多, 但在房屋出售时带来的价值却升高不少, 有时甚至能够使卖家以高出成千上万的价格售出。  在房子的装扮上要井然有序、整洁干净, 要有足够的视觉空间感, 给买主以焕然一新的感觉。   要了解自己房子的亮点, 使其发扬光大、突出耀眼。

在房屋修整完毕推出市场后, 卖方经纪要给房子做OPEN HOUSE, 让房子在本地区公开亮相, 争取更多的潜在买家。  经纪人的工作决不仅仅是在你家的草坪上插一块 “FOR SALE”的牌子, 当有买主出价时, 地产经纪会做为你的全权代表与买主进行谈判, 为你争取最大利益。  在整个买卖过程中经纪人的作用是无法代替的。  一个职业道德良好的经纪会为你的利益处处把关。

在初期协议谈好时, 买家通常是有确定贷款和专业验房等附加条件的, 另外也会再要求两次实地看房的机会。   这时,业主应积极配合,保持房屋的良好状态。  待条件取消后, 业主要选择自己的律师, 把所有的材料交给律师, 以便进行日后的房屋、文件审核。

在交接日当天, 律师会把清算好的单据给你, 并一起将你应得的钱数交支票给你, 或存入你指定的银行。  同时你要交出房产的钥匙, 与买主进行交接。  买卖房屋是个繁琐复杂的过程, 无论买家还是卖家, 都要事先做好充足的功课, 才能为自己争取最大的利益。 一栋房子买卖好了,双方都会觉得满意,可谓双赢。


孙代浩 (Stephen Sun) 运亨地产